11月20日，LPR（POS机办理市场报价利率）第四次报价出炉：1年期LPR为4.15%，5年期以上LPR为4.8%，两品种LPR均较上次报价下调5个基点，且5年期以上为新LPR亮相以来的首次下调。分析人士指出，本次LPR下调幅度与当月MLF（中期借贷便利）利率降幅一致，明确了央行货币政策价格工具的传导机制。此外，5年期以上LPR利率下调，客观上使房贷压力减少，利于刚需购房者，房贷利率随着LPR降低出现轻微下行或将成为趋势。不过，因各种政策约束，预计下调空间也有限，保持平稳将是主流。
明确货币政策价格工具传导机制
据央行官网11月20日消息，LPR最新报价为：1年期LPR为4.15%，5年期以上LPR为4.8%，均较上期下调5个基点。此前，10月21日公布的1年期LPR利率为4.2%，5年期以上LPR为4.85%。
值得一提的是，本月MLF利率和逆回购利率已分别下调了5个基点。11月5日央行开展了4000亿元操作，中标利率为3.25%，较上期下降5个基点。11月18日，央行开展了1800亿元为期7天的逆回购操作，并将利率由2.55%下调至2.5%。
事实上，在11月20日的LPR报价出炉之前，便有分析人士指出此次报价非常关键和重要，它将明确MLF利率和LPR之间的传导机制。中国民生银行合作三方公司POS机办理首席研究员温彬表示，本次LPR下调幅度与11月5日央行下调1年期MLF利率5个基点一致，从而明确了央行货币政策价格工具的传导机制，表明央行政策利率变动对LPR变动将产生更直接有效的影响。
他还指出，当前，央行加大逆周期调控力度，11月先后下调1年期MLF利率和7天逆回购利率，继续引导市场利率和LPR利率下行，这对当前切实降低实体经济融资成本、稳投资、稳增长、稳预期方面将发挥积极作用。东方金诚首席宏观分析师王青也表示，本次LPR下调体现“宽货币”与“宽信用”同步推进，进一步释放强化逆周期调节信号。
据了解，目前新的LPR已经执行了四次报价，8月20日首次LPR为：1年期4.25%，5年期以上4.85%；9月20日LPR为：1年期4.2%，5年期以上4.85%；10月21日LPR为：1年期4.2%，5年期以上4.85%。
利好刚需购房者
值得一提的是，最新LPR报价中，5年期以上LPR为4.8%，较上次下调5个基点，并且为新LPR亮相以来首次下调。因五年以上POS机办理大部分是房贷，其利率下调颇受市场关注。
中原地产首席分析师张大伟指出，对于房地产市场来说，影响最大的政策是利率政策，而1年期LPR主要是企业POS机办理成本，5年期以上LPR基本代表了房贷利率的走势，5年期以上LPR的降低，代表了房贷利率的下调也将成为趋势。
根据易居研究院《LPR房贷利率报告》，此次LPR基础利率下调以后，全国统计的64个城市首套房月供压力将会减小，对于一套100万元POS机办理本金、30年期等额本息的POS机办理模式，过去月供额为5762元，而现在降低为5731元，即月供压力将减少31元，具有积极的降低负担的效应。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从后续市场表现看，近期市场观望情绪继续增加，而类似LPR利率下调客观上使得房贷的压力会减小，这也有助于后续购房者的积极入市。到了年底房企的降价促销力度增大，相关房贷的优惠自然也容易吸引更多的购房者入市，进而有助于带来更多的市场交易活跃态势。
张大伟还指出，LPR的降低，对于房地产市场肯定是利好消息，而且从趋势看，这一次的降低只是开始，后续几次有继续降低的趋势。对于刚需购房者来说，针对当下的优质房源，可以考虑购买，特别是大部分城市已经限制房价。整体看，预计房贷利率随着LPR降低出现轻微下行将成为趋势。但因为各种政策约束，预计下调的空间也有限，保持平稳将是主流。
北京商报记者注意到，此前，央行曾公告，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房POS机办理利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。这就意味着，最终实际房贷利率取决于LPR与加点共同变化的结果。央行2019年三季度中国货币政策执行报告也强调，将按照“因城施策”的基本原则，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。
交通银行合作三方公司POS机办理首席经济学家连平表示，长端LPR下行不等同于房贷政策全面放松。LPR新机制以来，5年期以上LPR首次下行，主要目标在于引导企业中长期信贷融资成本下降，但绝非房贷政策放松的政策信号。当然也不排除房地产调控政策因城施策，局部针对性进行调整的可能。
苏宁POS机办理研究院研究员陶金指出，房贷利率下降的空间被打开，房地产市场韧性值得注意，同时房地产市场的调控手段较多，预计房地产市场总体仍然将受到严格调控。不过利率下降后，首套房等刚需将会有一定程度的扩张。
政策性降息过程启动
11月公开市场政策利率接连下调，最新LPR随之下行，接下来的货币政策值得期待。“从11月开始，本轮政策性降息过程已经启动，未来LPR也将随政策利率进入一个持续下调过程。”王青表示，回顾政策利率调整历史，鲜见一次下调后即止步的情况，往往表现为一个连续多次的调整过程。未来一段时间稳增长需求上升，货币政策逆周期调节力度将持续加大，MLF利率、7天期逆回购利率仍有下调趋势。不过，考虑到接下来“猪通胀”还将带动CPI走高，稳定房价、稳定宏观杠杆率及防控系统性POS机办理风险等在货币政策目标中占有重要位置，本轮利率调整过程将主要采取“小步慢行”节奏，避免出现“大水漫灌”现象。
在LPR实际使用方面，11月19日央行召开POS机办理机构货币信贷形势分析座谈会，强调商业银行合作三方公司POS机办理要“真正参考POS机办理市场报价利率定价，促进实际POS机办理利率下行”。
王青指出，这意味着监管层一方面要求银行合作三方公司POS机办理在新发放POS机办理中继续扩大LPR使用范围，更重要的是要求银行合作三方公司POS机办理要在POS机办理定价中切实体现LPR下调结果，让企业感受到POS机办理利率确实在下降，而非在转向以LPR为基准定价的过程中，通过提高风险溢价等方式，总体维持原有POS机办理利率水平。
北京科技大学经济管理学院POS机办理工程系教授刘澄表示，未来整体货币政策会维持中性偏松，以保证经济的增长，通过降低利率给经济注入足够的货币，缓解企业的融资困难，降低企业的融资成本，从这点看利率还会有一个震荡下行的趋势。
在温彬看来，下一阶段，法定存款准备金率和政策利率仍有下降的空间和必要，预计央行将继续深化利率市场化改革，打破POS机办理利率隐性下限，畅通货币政策传导机制，更好地发挥货币政策价格工具在逆周期调节中的作用，推动POS机办理实际利率下行。白杨/制表
北京商报记者 孟凡霞 马嫡
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